现在很多地产商做孵化器、众创空间,都是在赔本赚吆喝。在无显著的资金优势、又缺乏用户流量优势的背景下,地产商玩孵化器、众创空间最应该从哪几个方面突破?在看过国内外这6个领先的众创空间后,我们再来一起找找答案。
我们先来看几个国外领先的孵化空间模式,这是美国15家知名孵化空间对目前最优秀的孵化空间运营模式的总结,在这当中我们得知了很多新元素。
“联合办公”能够说是国内地产业最火的一种创新模式,其关键词是“空间+生活”,主要特征是交通方便地段、低租金获取二手物业、办公比较方便。
以wework为例,它集合了办公室、会议室、娱乐设施等,最近又在计划推出welive,让创业者的办公、生活融为一体。
wework做的,就是以中间人的形式为创业者之间、创业者和投资人搭建业务或资本合作的桥梁,并在此过程中带入第三方创业服务机构,这也是目前国内比较标榜的所谓“众创空间”。
这个模式核心还是地产,首要条件是地段,然后有便宜的闲置物业,最大特点是非常容易复制。
第二种是创业社区模式,集生活、工作、娱乐于一体,最典型的代表是美国的1010孵化器。
1010社区在最初做设计时,项目创始人找了400个种类的合作人研究,几乎把85后、90后在工作、生活中各种场景都想到了,所以创业者在这一栋楼里可以办各种各样的事。
办公空间:你可选一张办公桌、一块公共办公区或一个有4张桌子的LOFT办公室,会议室随便用
这类创业社区面向社区公司、自由职业者、初创公司等,同样也是一种创业地产,核心仍然是地产,只是加上了众多与创业相关的元素。从赢利模式来讲,收入来源更多元。像1010除了办公租赁,还有好多商业服务的租赁收费,它甚至对外提供电视节目拍摄的场地服务
第三种是美国主流孵化器模式,提供比较全面的服务,主打概念是空间+活动+生态。这种模式注重服务、注重内部资源互动、注重与大企业的合作,典型案例有skydeck。
Skydeck是位于美国伯克利大学的一个孵化器,主打生态系统,特别是以大企业合作为依托,集合vc、政府、大学科研等力量。
但这类孵化器的营利能力相对较弱,大多数来源于租金收入和创新服务收入。同时,这类孵化器对基础要求比较高——产业基础要够丰厚,运营背景要很强。比如skydeck就是背靠伯克利大学的课题资源、校友资源等。不过,这类孵化器反而能够长远发展,因为有资源背书也较容易树立品牌。
国内目前对加速器的理解主要是基于企业的发展阶段。孵化器主要是基于对种子期和初创期公司进行孵化,而加速器针对的是进入企业成长阶段的企业。
其实不去讨论这些概念问题,单从运作模式、操作手段、实现结果来看,加速器并没脱离孵化器的定义范畴。而且个人感觉,加速器也许是除众创空间之外,国内另一个孵化器的重要发展方向。
例如美国非常火的500startups,主打概念:空间+系统+生态+投资。跟上一种模式相类似,它也强调ECO。500startups集合了创业导师资源、投资人资源,并设立投资基金。但凡入孵项目,都会给其种子投资。
500Startups的盈利方式也比较多元,其收益一部分来自基金管理费(即投资人将钱交给500startups管理,后者收取管理费,占1/3),一部分来自加速器计划费(向参加加速器计划的初创企业收取),还有一部分来自会议活动组织费、赞助费。
上面列举的是美国很优秀的孵化空间的几种运营模式,把视野转回国内。几类众创空间模式就不做介绍了,像创新工场、3w咖啡、创业邦等,各类报道太多了,讲实话,没看太懂、也没想太明白。
在我看来,国内最新的孵化器模式之中有两个比较好的、有代表性的:一个是中关村的云基地系列,另一个是微软的创投加速器。
中关村的云基地系列比较有优势,它以“基地+基金”为模式构想,聚焦云计算产业链的孵化、产业聚集。
这个孵化器带有政府引导的性质,不但提供特定的办公环境、优惠政策和先进的技术平台,还能提供基金扶持,帮助产业链上的优秀公司实现技术落地、产业化发展。
借助本身的产业基础、产业聚集,注重垂直产业链条的整合,中关村的云基地系列做的有点像前面提到的生态链的概念。但因为其本身就具有很大的基础优势,又处在北京这样一个信息、文化、政治、商业、人才聚集的城市,因此很难复制。不过,在国家重点培养新兴起的产业的氛围下,政府与民营资本结合构建垂直产业基地将成为一种趋势,当前聚焦做垂直产业的孵化器可以沿着这个思路去做。
微软的创投加速器是典型的企业主导型孵化器,基于微软自身雄厚的资金实力、技术和人才资源,为创业者提供高效便捷的创新创业服务。
微软的创投加速器做的也是生态系统,更单纯地整合创业链条和创业资源,再借助本身的云计算平台,前期不追求盈利,而关注创业团队的技术创新和突破。像国内阿里、百度、移动也在尝试这样做。
以上两种模式都是有大规模的公司的资源对接,强调产业链整合,能带来产业聚集效应。
无论是国外还是国内,但凡是新型孵化器不能离开一个词——生态圈。生态圈作为一个重要的元素,虽不能完全决定孵化器中创业者的成败,却能够给创业者带来效率,在这个生态圈里,创业者互为对方的合作伙伴、客户和投资人,在某些特定的程度上提高创业的成功率。
这种生态圈包括Skydeck打造的官产学研资的创业服务生态系统,也包括中关村云基地这种将产业链上下游打通的定向联合生态圈;
新一代孵化器提供的服务内容更加全面,你光是弄个技术平台、几家投资机构、再做点房租政策优惠,你都不好意思说自己是孵化器。全要素是啥意思?不求特色,只求全面。所以你看Wework拼命把Welive、传媒服务、培训服务,甚至是生活服务往空间里面加。Skydeck的模式中更包含了产品打磨、市场拓展、商业模式、团队发展、资金支持五大要素,孵化服务功能更加全面。
新一代孵化器不但在“孵化服务”上玩出了诸多花样,在“器”——空间形式上,也有了诸多创新。这些创新主要源于空间承载主体的改变——8090这批人正成为创业的主力军,他们的创业方向多在移动网络、新技术、创意文化等领域,这群人对单调、封闭、乏味的格子间有天然的厌恶感,更渴望自由灵活、充满设计感、生活办公娱乐一体化的空间形态,以激发他们的创意灵感。
所以无论是wework还是1010,都很注重空间设计。而SkyDeck(观景台)的命名,更与其空间有关——因为它在顶楼,从大玻璃窗看出去,大半个伯克利大学,尽收眼底,风景极美,这完全打破了一般孵化器紧凑、廉价的印象。
说白了,以前的孵化器里所有勇于探索商业模式的公司都是相互隔离的,因为当心自己的核心技术被盗走。但现在更强调创业内部的社交和资源共享。通过社交建立一个真正的社群和社群,使得社会多方不仅仅可以实现共享资源,提高社会资源使用效率,实现知识、资源的共享与流通。与此同时,孵化器也从重资产模式向轻资产模式转型。
最后跟大家聊个核心问题——孵化器的运营。孵化器光有一些吊炸天的概念配套,运营做不好,就等于拿了两个王、四个2,还是打输了。
从大区域上讲,对区域经济要有一定的辐射力;从城市区域来说,城市本身要有足够的经济氛围;而城市选址上,当然要考虑交通、城市经济重心、人群聚集等要素。
这绝不是务虚,真的!想对外宣传,总得有个所谓的“模式”、“概念”之类,看客关注、政府爱听、圈子里也容易记住你,这一点可以从空间、资金、产业配**去找亮点。
目前国内大部分的孵化器以“免费、低价”为主打空间标识,其实在这一块,产品设计和空间布局也很重要。比如万科云,在空间设计上就是很多可取之处,功能设计上也给人眼前一亮的感觉。
而“资金”也能成为你的核心吸引力。因为除了孵化器本身和第三方投资者,在整个孵化系统里其他人都会关注到“钱”,所以干孵化器一定要在这个点上做文章。像华发集团正在做的横琴创意谷(也叫澳门青年创业谷),横琴政府专门成立了金融投资公司,对外宣称20个亿的投资基金,加上自贸区的原因,现在很火爆。
另外,产业配套也是一个可关注的点。产业项目(包含孵化器项目)的产业定位最好与本地的产业基础或者政府产业规划密切关联,比如硅谷,大部分孵化器孵化项目或中小企业都是依托于其现有的主导产业,甚至可以说就是服务于几个大企业。
孵化器招商不是传统的招商行为,更偏向市场推广行为,所以定向推广很重要,点对点指向目标群体。
然后,一个产业项目(不局限于孵化器),若能够制造话题、有热点,也就是增加曝光度,而且推出有亮点的品牌标识,很快就是坐商了。比如龙岗天安数码城在万众创业还没火之前就做了一个“硅谷直通车”,实现与硅谷的人才、技术无缝对接,现在众创概念这么火的大背景下,他们招商完全不愁了。
还有在选项目方面,真的不要强求入驻率,而应该从产业投资角度严格审核入驻项目,这绝对是你好我**家好的事情。当然了,如果各位能够在你的平台上拉几个大企业号召一下,拉几个牛人上上课,效果杠杠的。
这一点很重要,就是打造好你的平台,让平台要有足够的承载力。实际上的意思就是上面说到的全要素孵化,都些是你真正“引得来、留得住”的可挖掘点。
整合以上这些,就是上文中提到的“ECO”。圈层很重要,生态系统内部互动体系各有各法,一定要建立体系的特色与亮点,其次要注重内外资源互动端口的建设。
对外建立端口,就是在项目上拿出有限的办公空间,哪怕几个工位,无偿提供给外来工作人员,建立一个流动端口。外来人能是大公司的驻点人员、在本地有短期项目的外地公司派驻人员、第三方机构的办事人员等等,或者一些你认为可以对项目带来圈层口碑的人,在当前商业流动性极大的社会氛围里,这个端口也许会带来意想不到的收益。这个只是给一些二线城市要做孵化器的项目运营方一点提示(注意不是联合办公的意思,更不是要做成庆庆哥的Urwork,只是拿出十几二十个工位来做这个流动端口,有点像soho3Q的意思,但是更多的关注是流量)。
关注一下传统行业。创新不是人人适合,传统行业在已有的标准化里找突破也许容易一些,尤其玩跨界的,顺便也振兴一下中国这么不景气的实体经济嘛!